Стройка и ремонт без стресса. Большая инструкция

Многие люди боятся начинать строить, так как им кажется, что стройка — это сплошные проблемы. Не зная как правильно взаимодействовать со строителями они откладывают постройку дома как могут, либо довольствуются просто покупкой готового дома и стараются жить в его рамках.

Самая первая проблема — страх связанный с возможным неверным выбором подрядчика для своего дома. Связан он с неосязаемой связью между стоимостью, качеством и сервисом, которые хотелось бы получить от подрядчика за весьма осязаемые деньги.

В этой статье я хотел бы показать Вам как правильно выстраивать отношения со строителями так, чтобы для Вас все было предсказуемо и управляемо, Ваши строители удовлетворяли Вас высоким качеством и достойным сервисом. В статье отсутствует маркетинг, только факты из нашей практики, сравнимые с коммерческой тайной. Но ведь у нас от вас не может быть тайн.

Как выбрать подрядчика

Первый вопрос — Как выбрать подрядчика, чтобы без проблем проблем построить свой желанный дом?
Один из самых верных способов — собрать обратную связь с друзей и знакомых, которым уже построили дома. Задать им вопрос не “ну как они?”, а наводящие вопросы:

1. Укладывались ли в объявленные сроки?
2. Отступали ли от оговоренной сметы и пытались ли хитрить?
3. Как они себя вели в спорных ситуациях?
4. Переделывали ли за собой, если получилось не так, как надо?
5. Поддерживалась ли чистота на объекте?
6. Были ли замечены в нарушениях дисциплины?
7. Обратились бы к этим подрядчикам еще раз?

Если знакомые не готовы рекомендовать кого-либо, придется сделать подборку потенциальных подрядчиков самостоятельно, используя социальные сети, доски объявлений, переходя на сайты различных компаний. Далее для конкретного общения с ними Вам потребуется проект, и чем подробнее он будет, тем лучше.

В нашей практике, мы тоже сталкиваемся с подбором, собеседованием, выводом и контролю работы подрядчиков, когда выступаем в роли генподрядчика. Да, 98% строительных организаций пользуются услугами привлекаемых субподрядчиков, специализирующихся на конкретных видах работ. В первую очередь мы выясняем физическое или юридическое лицо, с которым предполагается заключение контракта и после первого этапа субъективного собеседования подробно проверяем данные подрядчика на ресурсах ФССП, ФСИН, ИФНС, МВД, подробно рассматриваем Судебные дела, проверяем списки экстремистов и другие открытые данные, проверяя его благонадежность. На основании этих данных мы производим отсеивание потенциально не подходящих по разным причинам подрядчиков, обычно их около 75%.

С оставшимися проводится более обстоятельное собеседование на предмет их подхода к работе, аккуратности и опыта работы в необходимой задаче. Обсуждается и закрепляется цена, сроки, объемы работы и другие важные в строительстве договорные обязательства. Определяются проверочные объемы работ и их условия.

На таком собеседовании рекомендуем обсудить с потенциальным подрядчиком:

1. Он должен объяснить как он понял требуемый объем работы, необходимо проследить, чтобы он рассказал весь путь от начала работ до их финализации, а Вам необходимо понять не пропустил ли он какие участки. Это может потребовать от Вас некоторого включения в процесс.
2. Необходимо оценить каждый этап работ. Для каждого этапа должно быть так:
   — Отделка плиткой стены — 20 кв.м. х 5000 руб за кв.м., итого за работу 100 000 руб.
   — Плитка 22 кв.м. — 10 000 за кв.м., итого мрамор 220 000 руб.
   — Клей плиточный 50 кг, 4 мешка по 1500 руб, итого 6 000 руб.
   — Накладные расходы (транспорт, доставка, амортизация инструмента) 25 000 руб. Это позволит Вам четко видеть используемый материал, его цену, объем закупа и объем работы. Этот объем перед началом работ Вы можете проверить рулеткой.
3. Необходимо закрепить сроки выполнения каждого этапа работ и сроки закупки материала, чтобы ни одна из сторон не могла обвинить другую в простях. Также обсудите, когда подрядчик точно сможет выйти на объект для начала работ.
4. Необходимо изучить портфолио потенциального подрядчика и обсудить важные для Вас моменты, которые касаются качества работ, которые Вы закрепите в договоре. Внимательно смотрите на портфолио, в интернете часто встречаются сайты строительных компаний с ворованными изображениями реализованных объектов, владельцы и работники в таких компаниях мало смыслят в стройке, но обещают очень много. Вы же не хотите, чтобы Ваш дом строили маркетологи, а не строители?
5. Должно быть четко понятно на каких этапах производится оплата работы, чтобы строители посреди работы внезапно не озвучивали, что им срочно нужна ощутимая сумма денег иначе они остановят работы и будет простой.
6. Обсудите гарантию на работы. Обычно это 1-3 года.
7. Важно закрепить процесс согласования, лицо принимающее решение и отдающее указание бригаде, чтобы в процессе не было глухого телефона.
8. Сгруппируйте все эти тезисы и отразите в договоре, желательно при этом обсудить договор с юристом, это не так дорого.

Как избежать основных страхов работы со строителями

Строительство дома — бездонная пропасть

На первом месте стоит страх, что траты на строительство дома не закончатся никогда, подрядчик будет выставлять все новые и новые сметы, а стройка продолжаться из года в год.

Первой причиной такого страха может стать — неосязаемость результата строительства, что становится следствием отсутствия полного проекта дома. Что лучше, знать, что на весь дом требуется 1000 куб.м. бетона и 120 тонн арматуры и иметь контроль над этими объемами или на свой страх и риск постоянно передавать подрядчикам деньги, надеясь на его порядочность? Полный проект дома дает Вам и подрядчикам первую надежную опору для понимания результата, к которому все движется. Дает нам понимание объема и характера работ.

Вторая надежная опора — список всех предстоящих работ и подробная смета по ним. Да, в процессе строительства некоторым материалы и работы могут подорожать, виды работ незначительно прибавиться, потому смета допускает незначительное изменение цены со временем. Однако это изменение цены будет не глобальным, сопоставимым с курсом валют и инфляцией. Смета дает нам понимание общей стоимости работ и материалов.

Третья надежная опора — график работ с обозначенными датами платежей и закупок.
Это специальная таблица с пунктами из всех смет, привязанных к каждой неделе года. График тоже может незначительно перемещаться, это связано чаще всего с несовместимостью требований некоторых материалов и погодных условий на эти даты и тд. Однако график работ в общем передает срок.

Вывод

Полный проект, подробная смета и график работ позволяет сделать строительство дома осязаемым и измеримым.

Взятые с потолка цены

Нередко у заказчиков возникают сомнения, что подрядчики воспринимают их “дойной коровой” и необоснованно завышают ценник. Не стану спорить, строительство — коммерческая деятельность, а смысл любой коммерческой деятельности купить подешевле, продать подороже. Однако, Вы можете это проконтролировать.

Закупка материалов хорошо контролируется через сравнение цен в смете и цен в крупных торговых сетях типа Петровича и Лемана про. Если цена выше, это повод обсудить это с подрядчиком, если ниже, то все хорошо. При том, за весь материал, поставленный подрядчиком на объект, несет ответственность подрядчик, потому можно не слишком переживать за его качество, особенно, если пользуетесь услугами технического и авторского надзора за строительством.

Стоимость работ также контролируется запросами стоимости конкретных работ у сторонних подрядчиков. Это даст Вам общее понимание цен в рынке. Хотя это и не может дать простого ответа, так как часто подрядчики с минимальными ценами оказываются подрядчики с максимальными ценами,просто они не досчитали часть работ. Иногда приходится проводить целое расследование, сравнивать качество работ на объектах и проводить подробный аудит всех предложенных смет.

Подрядчик исчезнет с авансом

От подобных “подрядчиков” не застрахован никто. Существуют мошеннические схемы, специализирующиеся на подобном. Наш коллектив аналогично сталкивается с подобными “подрядчиками”, однако на этапе отбора кандидатов они быстро вычисляются через открытые ресурсы и собеседование. Схема проста.

Они создают большое количество объявлений на сайтах агрегаторах, красиво и компетентно говорят по телефону и обещают прекрасный результат на Ваших условиях. Жалуются, что предыдущий наниматель им не заплатил и для того, чтобы бригада приехала к вам на работы им необходимо перевести аванс в 30%. Обычно, переведенные им средства оседают в ближнем недружественном зарубежье.

С введением закона о запрете возможности “пробива” персональных данных, для множества СБ при строительных компаниях стало сложнее фильтровать подобных мошенников, однако, делать это все еще возможно через открытые данные. Для начала выясняются данные персоны, с которым будет заключаться договор. Запрашивается фото паспорта с номером и пропиской, данные ИНН, проводится первый видео-созвон для идентификации контакта. Далее, на основе данных из открытых источников проводится анализ и выясняется первичная благонадежность подрядчика. Только после многоступенчатой проверки подрядчик допускается до проверочного участка работ, после которого принимается решение о его привлечении на весь объем, подписывается полный договор и подрядчик допускается до средств.

Дорого, долго, плохо

Многих заставляет переживать неосязаемое обещание качественно выполненной работы, ведь понимание качества у всех разное. Для рабочего из далекой зарубежной деревни сам факт укладки на объекте мрамора — потрясающее качество, для миллиардера, который объездил весь мир факт того, что рабочий уложил этот мрамор неровно и с щелями в палец — порча материала, трата времени и денег.

Несоответствие понимания слова “качество” получается из недостаточно оговоренных условий работы. Слова “сделай качественно” или “сделай, как себе” — не работают.

Только подробный договор, с перечисленными мерами слова “Качество” позволит избежать недопонимания. Вам необходимо озвучить по каким критериям Вы будете принимать работу, например — перепад геометрии не более 1мм на 3 метра, или примыкание не более 1 мм толщиной. Должны быть именно измеримые требования.
А за их исполнением проследит авторский и технический надзор.

Также важно озвучить срок работ и штрафные санкции за нарушение срока, так как работа одних подрядчиков может блокировать работу других. В процессе строительства не должно быть перекосов по срокам, иначе могут начаться платные простои и заторы с поставкой материалов.

Маскировка косяков подрядчиком

Ситуация. Подрядчик плохо соединил трубу горячего водоснабжения, встроенную в стену. Без приемки заделал ее шпаклевкой, заштукатурил, впоследствии стену облицевали мрамором. Через какое-то время заказчик заселился и начал активно пользоваться инженерными сетями и однажды заметил, что пористая мраморная структура начала прорастать плесенью, появились трещины и впоследствии мраморная отделка отвалилась, чисто случайно никому не навредив. Как можно было этого избежать?

Именно для таких случаев существует акт о приемке скрытых работ, в котором закрепляется, что подрядчик сдал, а технический надзор принял скрытые работы. Данный акт разделяет ответственность за качество работ между подрядчиком и техническим надзором, что заставляет специалиста технического надзора очень внимательно проверять работы на соответствие всем требованиям.

В контексте описанной ситуации технический надзор заставил бы подрядчика провести работы по опрессовке, которые выявляют случаи подобных утечек на этапе, пока система еще открыта и ее можно исправить без затрат.

Работы не соответствуют ожиданиям

На приемке работ вы понимаете, что сказали подрядчику, что стены должны быть бежевыми, а они не достаточно бежевые. Или Вы сказали подрядчику, сделай шпаклевку под покраску, пришли с лампой Лосева и сильно испугались. Формально, подрядчик сделал все, как вы просили, но Вас это не устраивает, а переделка стоит денег. Кто виноват, кто оплачивает переделки и как этого избежать?

Даже проект не всегда способен ответить на вопрос какой именно цвет стен подойдет для конкретного помещения, так как на разных сторонах дома разное освещение. На южной стороне дома серый цвет будет восприниматься теплее или желтее из-за вмешательства солнца, а на северной стороне тот-же цвет будет читаться холоднее или голубее.

В данных случаях помогает проведение небольших пробных работ на небольших участках. Например, Вы можете выкрасить в разных комнатах небольшие участки стен разными оттенками красок и посмотреть какой лучше конкретно для этого помещения. Тоже самое касается и остальных работ. Договоритесь с подрядчиком на пробный участок работ чтобы понять об одном и том-же Вы говорите.

Отклонения от проекта или согласованного Вами решения

Чаще всего подрядчик отклоняется от согласованных с Вами вопросов из-за неявного лица принимающего решения на стройке. Утром пришли Вы и сказали подрядчику делать так, днем приехала Ваша супруга\супруг, сказал сделать по другому, Вечером приехал Тесть и сказал, что никто не понимает и деды знали как делать и надо делать так. В итоге и подрядчиков замучали и результата внятного не получили.

От подобных проблем спасает общий чат, с явно выделенным лицом, которое имеет право писать слово “Согласованно” или “Нет” под вопросами и предложениями подрядчиков. Подрядчики должны хотя-бы раз в неделю присылать фотоотчет с описанием выполненных работ, а Вы его отсматривать.

В случае, если у Вас есть подробный проект, рекомендую пользоваться услугами Авторского надзора и Технического надзора. Авторский надзор проследит, чтобы работа подрядчика полностью соответствовала проекту. Технический надзор проследит чтобы технология и “качество” работ не были искажены подрядчиком.

Ущерб

Чем ближе Вы к финалу строительства дома, тем чаще возникает вероятность нанесения ущерба. На этапе строительства коробки дома падение кирпича на плиту перекрытия совсем не страшно, а вот если плита облицована камнем уже страшно. При том шанс падения кирпича равен и и в том и в том варианте.

Для защиты от ущерба на стройке мы практикуем укладку защитных материалов везде, где может потребоваться. Укрываются все террасы и отделанные ступени. Места, где ходят люди — зашиваются фанерой. Пленкой укрываются стекла и тд. Конечно, это не застрахует дом от въезда в него трактора, потому за переноской материалов и передвижением техники должен внимательно следить отдельный человек.

Не стоит считать работы по защите от ущерба на строительной площадке — проблемой подрядчика. Строительство — коммерческая деятельность и если Вы не готовы финансировать защиту результатов работ, то строителю неоткуда взять на это средства. Следует осознавать, что как-бы подрядчик аккуратно не работал, шанс ущерба есть. Без защиты Вы рискуете остаться с поврежденной отделкой, а максимально дешевый подрядчик совершенно точно не сможет Вам это компенсировать.

У некоторых страховых есть услуга “Страхование Строительно-Монтажных работ”, профессиональные подрядчики, в том числе и мы, используют данную страховку, чтобы все точно могли спать спокойно.

Проблемы организации работ

Срыв сроков

Строительство — механизм, похожий на работу оркестра. В оркестре каждый знает в какой момент он должен включиться, отработать и завершить свою партию. Когда действия каждого согласовано — получается музыка. В стройке тот-же принцип, есть график строительства, в котором выход одних подрядчиков зависит от завершения работы других и таких зависимостей десятки и сотни. Если какие-то и подрядчиков выполняют свои работы недостаточно быстро это может сдвинуть весь процесс строительства дома. Сорван срок строительства по вине одного подрядчика — сдвигается весь график строительства.

Основная проблема в том, что такие подрядчики — далеко не редкость. Подрядчики, которые соблюдают сроки, требования к качеству и сами решают возникающие проблемы — на перечет и мы всех их очень бережем.

Основная проблема генподрядчика, который отвечает перед заказчиком за организацию строительства — как обеспечить взаимодействие подрядчиков “опоздунов” так, чтобы это не влияло на основной график строительства. Часто приходится искать способы вывода очередного подрядчика, пока предыдущий еще проводит работы. Это требует большого опыта в строительстве и смекалки.

Борьба с простоями и прогулами

Нередко бывает, что бригады совмещают работы одновременно на нескольких объектах, мотивируя это тем, что “пока ждем материал можем поработать на другом объекте”. Проблемы начинаются, когда бригада набирает объектов больше, чем может произвести. Начинаются неоправданные простои и прогулы, что сдвигает сроки и вынуждает генподрядчика или заказчика связываться с ними в стиле “Коллекторов”, требуя завершить свою работу.

Из практики нам помогает только жесткие договорные условия и содержание подобных подрядчиков в “ежовых рукавицах”, ведь выбор объекта на который они поедут сегодня зависит от субъективного уровня его важности. Чем больше ты занимаешь пространства в его памяти, тем быстрее он к тебе приедет.

Отсутствие чистоты на объекте и порядка в организации

Сталкиваясь с работой подрядчиков эконом класса Вы замечаете, что они не следят за порядком на объекте, отходы складируются неорганизованно, материалы лежат не системно в хаотичном порядке, инструменты разбросаны. Так выглядит тотальная экономия, Вы экономите на подрядчиках, подрядчики экономят на внимании к объекту и его содержании.

На уборку объекта, вывоз мусора, организацию городка необходимо выделять средства и закреплять в договоре обязанности подрядчика по осуществлению подобных работ и их периодичности.

Отсутствие порядка в организации строительтсва иной вопрос. Порядок, это когда к сроку, обозначенному в графике производство работ на объект уже привезли необходимый материал и приехала необходимая бригада рабочих со всеми необходимыми инструментами.

Этого можно добиться только благодаря ведению графика строительных работ, в котором будут отражены сроки поставки материалов и даты выхода подрядчиков, которые специализируются на нужных работах. Далеко не у всех строительных компаний есть такой график. У нас есть.

Тяжелые подрядчики. Недоговороспособность

Некоторые подрядчики, осознавая свою компетентность и незаменимость теряют свою гибкость, отказываются от части необходимых но рискованных работ, искажают понятие ответственности за свою работу. И это становится большой проблемой для управляющего стройкой, так как это гибкий процесс и часто приходится адаптировать одних подрядчиков под работу других, разделять или совмещать их процессы, продумывать распределение ответственности так, чтобы стороны были согласны с этим.

Генеральный подрядчик обязан выяснять у подобных, негибких подрядчиков, что на самом деле их заставляет принимать те или иные решения и каким образом запустить работы. Особенно непросто, когда приходится стыковать 2-х таких подрядчиков.

В нашей практике управления присутствуют подобные подрядчики и приходится проявлять тонкости дипломатии для реализации каких либо работ. Работа непростая, зато результаты получаются прекрасные. Конечно, в случае, если работа с подобным партнером становится невыносимой, самым лучшим решением будет отпустить его в свободное плавание.

Хамство

Начиная строительство большого дома, помните, что в его строительстве участвует огромное количество подрядчиков, специализирующихся на отдельных видах работ. На объекте, где сменяется примерно 30 — 45 бригад успевает поработать 150-500 человек.

Часто в подобных бригадах работают простые деревенские мужики, или лица с не самым светлым прошлым, для которых этикет — французское слово. В некоторых бригадах, бригадир — просто самый харизматичный деревенский мужик, за которым пошли другие деревенские мужики с простым и прямым пониманием справедливости. Отбросив маркетинг, любой организатор строительства или проверяющий может столкнуться с хамством и угрозами, это спутник любой стройки.

К моему сожалению, не встретить на стройке хамство Вы можете только выбрав комфортного для Вас человека или команду, которые встанут между Вами, как заказчиком и конечными исполнителями работ. Конкретно у нашей команды есть четкие правила работы с подобными лицами.

Нежелание исправлять косяки

Одна из наших основных строительных мантр: — “Есть 2 способа сделать свою работу хорошо, первый — сделать сразу как надо, второй — переделывать, пока не станет как надо”.

Важно четко говорить подрядчику в каком виде необходимо предъявить работы, закрепляя это в договоре, иначе подрядчик сделает на свое усмотрение, а потом потребует денег за переделки. Формулировка “сделай ровно” — не четкая, а вот “максимальный перепад высот — 1мм на 2 метра, иначе работу не примем” — довольно четкая.

Всегда помните, если Вы считаете какую-то работу “Косяком”, то не факт, что подрядчик выполнивший ее в глубине души согласен с вами. Отсутствие понимания проблемы ведет к ее решению спустя рукава.

Правовые вопросы

Нет договора — нет обязательств

Работа без договора — нередкое явление, которое может приводить к самым неприятным последствием, федь фактически, отсутствие договора — это отсутствие договоренностей. Юридически, Вы ни о чем не договаривались с подрядчиком, а уж тем более не передавали ему никаких средств. Потому, даже после авансирования работ, он Вам ничего не должен.

Договор в стройке обязателен как для заказчика, так для подрядчика. При том нет типовых форм договора и для каждого вида работ он должен быть индивидуальный ведь в нем содержатся требования о приемке работ. Будет странно, если требования по приемке укладки напольной плитки будут указаны в договоре у монтажников окон.

Договор создан для конкретики, в нем не должно быть расплывчатых формулировок, иначе, это будет использовано против Вас. В случае создания договора на строительные работы рекомендую проверить договор со строительным юристом, это не так дорого, как кажется, но действенно.

Рекомендую обратить внимание на гарантийные работы, во многих договорах этот пункт отсутствует. Обычно гарантия 1-3 года, в зависимости от вида работ и используемых материалов. В случае, если подрядчик отказывается дать гарантии на свои работы, необходимо получить от него письменный отказ с указанием причин.

Нарушения дисциплины

Воровство материалов

Спутник множества строек — пропажа материала и инструментов. Связанно это с жадностью некоторых должностных лиц. а также с текучкой бригад на объекте.

Мы боремся с этим путем организации хранения на объекте. Все материалы стоят строго на своих местах, на склад и выезд с объекта направлены камеры наблюдения.
Материалы пытаются вывозить с имуществом привлекаемых бригад, проносить через мусорные контейнеры, малыми партиями в сумках и другими необычными путями. Заказчик может защититься от этого просматривая камеры видеонаблюдения, а также ведя учет привезенной/затраченной тары.

Аналогично и с инструментом. Инструмент находится в специальной закрытой бытовке, на объекте есть ответственный за выдачу под подпись и хранение инструмента, бытовка аналогично находится под наблюдением.

Но и это не гарантирует, что однажды кто-то не досчитается новенькой болгарки. Есть определенная группа исполнителей, склонных к воровству, за которыми следует особенно следить.

Ночной притон

Проживание рабочих подрядчиков на участке — норма. Для них собираются специальные городки из бытовок, с кухней, душевой, су и спальными местами.
Соблюдение порядка в городке ложится на плечи генподрядчика. Фильтруются люди, имеющие доступ к городку, отслеживается соблюдение санитарных, пожарных норм и иных дисциплинарных правил, несоблюдение которых приводит к штрафам и выдворениям с территории объекта.

Алкоголь

Главный враг строителя — алкоголь. Люди, которые на протяжении нескольких месяцев видят только работу, проживая в условиях бытовок, часто склонны к алкоголизму. Особой задачей любого подрядчика стоит сбор непьющей команды.

Алкоголь ведет к конфликтам в коллективе, травмам и даже летальным исходам. В некоторых коллективах встречаются лица, выходящие на объект в состоянии алкогольного опьянения, которые однажды могут не удержаться на лесах и рухнуть вниз. В итоге, расслаблялся рабочий, а ответственность за это будет нести генеральный подрядчик или заказчик.

Мы жестко пресекаем любой факт употребления алкоголя или других запрещенных средств на объекте выдворением с объекта рабочего или целой бригады, при этом для заказчика это проходит бесшовно и незаметно.

Финал

В данной статье перечислены основные факторы, которые могут омрачить стройку. Но, если готов к проблеме заранее — она перестает быть проблемой и становится лишь набором действий, который позволит построить Ваш желанный дом в запланированный срок, с соблюдением бюджета и в полном комфорте для Вас.